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谁是“稳阵”型民营房企?

谁是“稳阵”型民营房企?

[来源:未知]  [作者admin] [日期:2022-08-19 20:23] [热度:]
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在去年的2021年里,房地产行业经历了深刻的调整变革,堪称一次痛彻心扉的降杠杆大洗礼。

市场波动加剧风险提升,表现在市场方方面面则是:个别房企债务风险爆发,连带产生债务兑付问题,殃及房地产上下游;金融机构出现应激反应,踩雷产生的坏账层层垒起,如何甄别稳健型房企成为“钱”端左右为难的问题;压力传导到市场端,购房者信心不振,一二手房交易量齐萎缩。

无论开发商、购房者或是金融机构,都非常需要信心。

而此时,如何在波澜诡谲的形势中走得更为长远,是长期主义者思考的命题,关乎生和死;而如何在行业缩表大背景下稳步增长,提升抗周期能力,关乎“活”得好不好,是横亘在众多房企面前有待突破的加分题。

回头看题眼,“稳阵”,在粤语中是稳妥、安全的意思。获得“稳阵”标签的房企意味着,它能进入金融机构的“白名单”,在雷声不断的环境下依然能争取到融资;也意味着它手上拥有充裕资金用于偿还债务,甚至进一步投资发展;还意味着,购房者在迟疑中愿意相信购买其产品能“放心”......

3月30日,碧桂园把它过去一年稳扎稳打完成的成绩单都写进财报里,力述其“稳阵”本色。

真金白银

在2021年下半年市场急剧降温背景下,碧桂园依然实现权益合同销售金额约5580亿元,近7年的权益合同销售额复合增长率达29%。

销售数字背后,还应该看到,期内碧桂园权益销售现金回笼约5022亿元,权益回款率达90%,已经连续6年达到90%或以上;此外,报告期内,碧桂园实现经营性现金流为正,达到108.6亿元。这在2021年行业资金面持续收紧,尤其是民营房企按揭、开发贷等融资遇阻的背景下显得尤为可贵。

现金流健康,长短债比例优于同行,传递出的是“安全感”。

可以看到,碧桂园稳健的财务管理正使其从民营房企中脱颖而出,账本持续优化,降杠杆日见成效,由此环环相扣产生的作用便是:融资成本逐年走低,拿到金融机构更低利率的钱。

截至2021年12月31日,碧桂园现金余额约1813亿元,总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元,现金短债比约2.3倍;净负债率45.4%,相比上年底优化了10.2个百分点;加权平均融资成本较上年底再次下降了36个基点至5.2%。

稳健的经营实力、较优的偿债能力,使得碧桂园获得了资本市场的认可和支持。当前,碧桂园是行业内为数不多成功重启境内外融资渠道的民营房企之一。

在2021年9月份之前,碧桂园抓住市场机遇,在境内外市场发行长久期、低成本的融资工具。9月份之后,碧桂园在多方监管及投资人的支持下,也成功在境内外发行多种类直接融资工具,包括10亿元的公司债,15亿元ABS及39亿港元的可转债。

作为第四季度民营房企融资破冰先锋,2021年12月初,碧桂园计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据已获受理,这也是碧桂园首次在银行间债券市场注册发行境内债务融资工具。彼时,碧桂园和龙湖等是首批被证监会允许发行中期票据的4家民营房企。2022年3月份,碧桂园在银行间交易商协会首度获批50亿元中票额度,并将在业绩发布之后进行首发。

同时,银行机构同样伸出橄榄枝:截至2021年底,碧桂园的未使用授信额度约2615亿元。而在2022年3月,公司又先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议,充足的授信额度增强了公司经营的灵活性和稳定性,可以更好地把握市场上所呈现的收并购等机会。

当行业热议18万亿销售额或许是房地产开发的“天花板”,尽管总人口即将面临拐点,尽管城市化率已经在趋缓,这些因素正影响着住房结构,但碧桂园管理层仍然坚信:房地产行业是一个常做常有的市场。

面对上下缩表出清的周期,此前高债务杠杆激进发展的房企可能会大幅降速甚至在新形势下逐渐退出行业竞争,而财务稳健业务有序发展的实力企业,反而会得以乘势而上获取未来更高的市场份额。

“去年是近十年里行业波动最大的一年,但我们认为现在市场信心正在恢复,这一过程还需要一段时间,但我们相信一定能恢复。”碧桂园集团总裁莫斌表示。

难而正确的事

正如莫斌在业绩会中所称,2022年,房地产依然是社会经济支柱产业之一,在目前“三稳”方向的指导前提下,政策、融资、信贷都将得到边际的改善。“我们要做的是开源节流、保现金流、保三道红线,然后做正确的事情、做确定性的事情。正确的事情就是做有现金流的利润,确定性的事情就是控支出、调结构、保资产。”

诚然,由于结算结构的变化调整,房地产行业整体毛利率下降是大趋势,也是身处其中的碧桂园以及所有开发商不得不面对的考验。

一方面是拿地价格居高不下,建材、人工成本均明显上涨,另一方面,销售被限价,尤其是2021年下半年,房地产市场骤然变冷,销售端承压,多数房企为求回款不得不降价促销背景下,任何市场主体都无法参与其中但岿然不动??市场规律决定了行业整体盈利水平持续走低。

年报显示,2021年碧桂园归属股东净利润267.97亿元,同比出现一定下滑。业绩会现场,碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君解释,高价地的交付和市场销售预期较差等综合因素导致了毛利率的下降,“公司在2020年到2021年上半年拿地的毛利率还是不错的,行业在调整期结束之后,整体的毛利率水平会重新向上”。

和部分房企过往试图挣房地产周期的钱不同,碧桂园用一步一个脚印的行动证明:未来需要赚产品能力的钱,赚精细化管理的钱。

“全竞提升”是多年来碧桂园坚持的发展主题,强调以强基固本、科技赋能作为应对变化、提升竞争力的根本,迈向高质量发展阶段。财报显示,公司全年销管费占收入的比例为5.5%,同比下降了0.5个百分点,这正是经营效率持续提升,管理质量不断升级的体现。

坚定摒弃唯规模论后,碧桂园看中的是有质量的增长,有利润的增长,这需要多条线配合,管理上围绕“一率五力”,持续从投资、运营、营销、产品、财务等各个层面努力提升全周期综合竞争力。

年报中,碧桂园创始人、集团董事会主席杨国强写下这样一段寄语:中国的新型城镇化还有很长的路要走,追求美好生活的人们永远在路上,“新市民”的合理住房需求应该得到支持及满足。“我们要做好应该做的所有事,持续提升自身的全周期综合竞争力,坚持高质量发展,成功穿越周期。”

这是一个企业家的展望和期盼,而为了穿越周期,碧桂园上下同欲,以近期盘活大宗资产为例,月博手机版,碧桂园正通过多维度对货量进行分类,精准铺排,增加经营性收入;其次是形成完善的价格监控体系及纠偏机制,制定合理的目标及完善的闭环管理机制。这一系列动作,都是为了不断提升在手资源的周转效率,以期穿越风雨之后,蓄势前行。

仰望“星空”

2019年初,碧桂园提出了“高科技综合性企业”的新愿景,迄今过去三年多。所幸,过去的一年里,碧桂园的智能建造亦取得阶段性成果,管理层亦强调,未来新业务将与地产主业多元协同。

面对当前建筑行业“招工难”“用工荒”现象不断加剧,同时,建筑业自动化和信息化程度较低,制约了行业的进一步发展。和互联网、科技制造等行业相比,传统建筑业技术革新进程在过往十余年发展缓慢,碧桂园是少有的多年来极力改善未来行业劳动力短缺等问题的房地产开发企业。

远谋远虑,推动着碧桂园投入真金白银、人力物力和精力不懈研发。在2021年下半年以来,杨国强亲自督战63亩试点项目,希望通过“拆解一栋楼”实验科学铺排施工工序,让建筑机器人像流水线生产一样施工作业。

2021年12月30日,博智林在汕头首次完成“BIM+FMS+WMS+建筑机器人”多机施工系统验收,跑通了装修阶段的端到端智能建造生态实践,进入了多机协同系统化应用的新阶段。

业绩会上,莫斌表示,公司持续探索科技智慧建造整体解决方案,以建筑机器人、BIM数字化、新型装配式为核心,融合多种智能装备,打造高质量、安全性、智能化、低碳环保、高效率的科技智慧建造体系。

关于博智林建筑机器人的应用情况,莫斌介绍道,博智林建筑机器人已有21款投入商业化应用,累计交付750台,服务分布25 个省(直辖市、自治区),施工覆盖超350个项目,施工超过700万?。

“碧桂园在顺德有一个63亩‘试验田’项目,预计5-7月份开放,会从结构新体系、多机联动,到每一款建筑机器人实施作业供公众现场观摩。”莫斌在业绩会上也提前透露了智能建造的部分阶段性成果。

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